Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese werden mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – also zwischen 0 % und 45 %, je nach Gesamteinkommen.
Was gilt als Mieteinnahme?
- Kaltmiete
- Nebenkostenvorauszahlungen (soweit nicht verbraucht zurückgezahlt)
- Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung
- Geldwerte Vorteile (z.B. wenn Mieter Renovierung statt Miete leistet)
Werbungskosten: So senkst du die Steuerlast
Alle Kosten die mit der Vermietung zusammenhängen, sind Werbungskosten und mindern die Steuerlast:
- Zinsen auf Hypothekendarlehen
- AfA (Abschreibung)
- Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten und Software
- Versicherungen
- Grundsteuer
- Fahrten zur Immobilie (0,30 €/km)
Verluste: Steuerlich nutzbar
Wenn deine Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann. Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf ist das oft der Fall.
GmbH für Vermieter: Ab wann sinnvoll?
Wer viele Immobilien besitzt, kann von einer Immobilien-GmbH profitieren (Körperschaftsteuer 15 % statt bis zu 45 % ESt). Das lohnt sich aber erst ab ca. 5–10 Einheiten und sollte mit einem Steuerberater geplant werden.
Fazit
Wer alle Werbungskosten konsequent erfasst, kann die Steuerlast erheblich senken. Nutze dafür spezialisierte Vermieter-Software von Vermieter-Stack.de.